La crise immobilière a fait exploser le prix du logement. Chaque mètre carré est bon à prendre... Y compris en sous-sol ! Mais peut-on r"ellement habiter sous la terre ? Que dit la loi ? Quelles sont les démarches obligatoires et les travaux à prévoir ? Combien ça coûte ? Les réponses dans le guide pratique. Confrontés à la crise et à la flambée des prix de l'immobilier, les familles qui s'grandissent ne peuvent pas toujours déméngaer pour acquérir unepièce de plus. Tous les espaces disponibles sont alors bons à prendre ! De nombreux copropriétaires rachètent des parties en rez-de-chaussée, autrefois peu recherchés, deviennent alors des "souplex" ou duplex en sous-sol, biens atypiques de plus en plus à la mode.
Vivre dans un sous-sol, que dit la loi ?
Le moins que l'on puisse dire, c'est que la conversion d'un sous-sol en local d'habitation est très règlementée en France - et pour cause : pas moins de deux codes légifèrent de manière complémentaire sur la question.
L'article L1331-22 du Code de la santé interdit purement et simplement de vivre dans "les caves, sous-sols, combles, pièces dépourvues d'ouverture sur l'éxtérieur et autress locaux par nature impropres à l'habitation". Concrètement, il est donc formellement interdit et puni par la loi, de vendre ou de metttre en location une cave telle quelle, sans aucun lien avec un rez-de-chaussée. "C'est la salubrité des locaux et la qualité de l'air qui sont ici en question".
Une tolérance pour les sous-sols rendu salubres
"Une tolérence existe cependant concernant les souplex". Le Code de la construction et de l'habitation précise les modalités d'aménagment de tout local destiné à être habité. Il indique notammment que les logements doivent être protégés contre les infiltrations et les remontées d'eau, bénéficier d'un renouvellement d'ait, protéger les habitants contre les incendies, etc. Enfin, "les pièces principales doivent petre pourvues d'un ouvrant et de surfaces transparentes donnant sur l'extérieur". Le sous-sol n'est pas considéré comme une partie du logement, il n'est donc pas soumis à la loi Carrez et n'est pas comptabilisé dans la surface totale du logement, "sauf s'il est semi-enterré et que, lorsque l'on se tient dans la pièce, le regard peut se porter sur l'extérieur".
Quelles démarches obligatoires pour aménager un sous-sol ?
Première étape dans la création de votre souplex : demander une autorisation de travaux auprès de votre mairie. Les chances de réussite dépendent beaucoup de votre commune. "Dans certaines grandes villes comme Paris, l'autorisation de transformer une cave en location d'habitation sera presque toujours refusée, de peur que le sous-sol ne devienne un studio insalubre mis en location. La tolérence vis-à-vis de votre projet sera d'autant plus grande que la surface à aménager est petite". Si vous comptez installer des pièces secondaires en sous-sol, comme un cellier, un débarras ou une buanderie, votre dossier a également plus de chances d'aboutir que si vous prévoyez d'y aménager des chambres. Autres points négatifs pour votre projet : l'immeuble est situé en zone inondable, les caves permettent un accès aux égouts de la ville, etc. Assurez-vous que votre dossier est complet et réalisé par un professionnel, pour mettre toutes les chances de votre côté.
L'accord des copropriétaires
Si votre dossier aboutit, ils vous faudra encore obtenir l'autorisation des copropriétaires pour réaliser les travaux, en particuliers s'ils touchent à la structure, la façade ou le plancher. Cet accord, soumis au vote lors de l'Assemblée générale des copropriétaires, est en général facile à obtenir, puisque cette même assemblée vous a préalablement autorisé à cheter les caves pour les transformer.
Quels aménagements indispensables pour habiter en sous-sol ?
Deux grands problèmes se posent pour viabiliser un sous-sol : l'humidité et la luminosité, les deux points soulevés par le Code de la santé. "Les remontées d'eaux telluriques posent un problème de salubrité dans les sous-sols, l'air peut rapidement se charger en champignons et salpêtre". On évite l'humidité en injectant dans les murs des résines qui empêchent les remontées d'eaux, et en isolant très strictement le sol. L'aération de la cave est également indispensable. "Un sous-sol bien ventilé se sortira des problèmes d'humidité". Même s'il existe des ouvertures vers l'extérieur, on installera au moins une ventilation simple flux dans toutes les pièces, mais un modèle double flux sera encore plus efficace."Prévoyez une trémis d'escalier la plus large possible, pour aérer naturellement".
Apporter de la lumière naturelle
